Cấp “sổ đỏ” cho dân: tại sao lại thông tin chậm như vậy?

Việc chậm cấp "sổ đỏ" tại các dự án nhà ở thị thành giờ, phần đông là vướng do các hợp đồng mua bán nhà của người dân cốt thực hành với công ty thứ cấp. Mới đây vào tháng 3/2013, ông Lê Văn Lịch, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai đã đưa ra số liệu về con số tồn đọng cần cấp sổ đỏ năm 2013 ở các tỉnh là 3,7 triệu tại 22 thị thành. Trong đó, nhiều nhất là Hà Nội với 168.000 thửa đất và khoảng 500.000 căn hộ; Nghệ An 335.000 thửa, TP HCM hơn 300.000 thửa và căn hộ, Gia Lai 218.000 thửa, Khánh Hòa và Quảng Ngãi hơn 140.000 thửa, Hải Phòng hơn 100.000 thửa... Xung quanh con số nửa triệu căn hộ và 168.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ tại HN, vừa qua Phó chủ toạ Hà Nội, Vũ Hồng Khanh đã có văn bản gửi Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các quận, huyện, thị xã rà số liệu về các thửa đất và căn hộ còn tồn đọng, chưa được cấp, vì những số liệu này chưa được bẩm lên Thành phố. Thực tế bây giờ, đa phần trường hợp chưa được cấp sổ đỏ chủ yếu là nhà ở tại các dự án thành phố mới. Để tháo gỡ khó khăn, sáng 2/8/2013, Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TNMT) đã tổ chức hội nghị với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, UBND một số tỉnh, tỉnh thành,…để đưa ra các giải pháp nhằm đẩy nhanh việc cấp sổ đỏ, thưa Chính phủ trong thời gian tới. Theo Bộ TNMT, có rất nhiều nguyên do dẫn đến việc chậm trễ cấp “sổ đỏ” cho người dân. Trong đó có nhiều trường hợp như sau: Thứ nhất, việc ký hiệp đồng mua bán nhà thường do các công ty con, hoặc công ty thứ cấp tại các dự án nhà ở thực hiện. Trường hợp này khá phổ quát, nhất là ở Hà Nội. Nhiều quan điểm cho rằng, giao kèo ký kết mua bán trong trường hợp này là không hợp lệ vì chủ đầu tư thứ cấp chưa có quyền dùng đất. Việc xử lý tồn tại đang vướng mắc cả về thủ tục pháp lý và vấn đề trách nhiệm tài chính. Về thủ tục pháp lý, nếu làm thủ tục chuyển đổi dẫn đến các hợp đồng mua bán nhà ở mà người dân đã ký với chủ đầu tư thứ cấp sẽ trở thành vô hiệu, hơn nữa việc ký lại những hợp đồng này cũng rất phức tạp do nhiều trường hợp người mua nhà đã chuyển nhượng cho người khác, giá nhà đất thay đổi. Về xử lý bổn phận tài chính, nhiều chủ đầu tư sơ cấp và thứ cấp đã sáp nhập lại và đổi thay loại hình DN, ở đây ai thanh toán, thời điểm nào. Trong trường hợp này, Bộ TNMT đề nghị UBND cấp tỉnh xác nhận quyền dùng đất cho thứ cấp, việc chuyển nhượng theo thủ tục quy định. Thứ cấp chịu bổn phận tài chính. Thứ hai, nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý về đất đai đã xây dựng công trình nhà ở và đã bàn giao nhà cho người mua. Nhiều quan điểm cho rằng trong trường hợp này các hợp đồng mua bán nhà ở đã ký kết là không hợp lệ. Việc xử lý tồn tại vướng cả về pháp lý và trách nhiệm tài chính. Về thủ tục pháp lý, nếu xử lý theo quy định của pháp luật để làm thủ tục giao đất, chuyển mục đích thì sẽ dẫn đến các hợp đồng mua bán nhà ở sẽ trở nên vô hiệu và việc ký lại hợp đồng mới rất phức tạp do đổi thay giá nhà đất, nhiều trường hợp chẳng thể thực hành được do đã mua đi bán lại. Hơn nữa nhiều DN đã sáp nhập, đổi thay loại hình DN nên việc giao đất không còn ý nghĩa. Để giải quyết vướng mắc, khó khăn trên, Bộ TNMT đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh quyết định nhận việc dùng đất của chủ đầu tư nếu công trình xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch, trên cơ sở đó cấp GCN quyền dùng đất, nhà ở cho người mua, chủ đầu tư có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo chính sách giá đất tại thời khắc công trình hoàn tất, người mua nhà được cấp “sổ đỏ” ngay sau khi có quyết định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp chủ đầu tư đã giải tán mà người mua nhà không có giấy má chứng minh được tiền sử dụng đất đã nộp cho chủ đầu tư thì người mua nhà phải nộp tiền dùng đất theo chính sách tại thời khắc mua nhà. Tuy nhiên, có ý kiến khác đề nghị Chính phủ giao cho UBND cấp tỉnh, thị thành thuộc Trung ương thực hiện thanh kiểm tra, kết luận và xử lý. Thứ ba, trường hợp tổ chức được quốc gia giao đất làm dự án nhưng không xây dựng nhà ở để bán mà đã chuyển cho CBCNV khác, không có hợp đồng chuyển nhượng với từng cá nhân mà ưng chuẩn cơ quan; Trường hợp giao cho tổ chức, cơ quan làm nhà ở nhưng không làm mà phân chia cho CBCNV tự làm nhà ở, nhiều trường hợp chưa nộp trách nhiệm tài chính đất đai, kinh phí xây nhà do người dân đóng góp… Theo quan điểm của Bộ TNMT, nếu xử lý theo quy định của pháp luật thì vướng mắc chưa giải quyết được do đây là trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Bộ TNMT yêu cầu Thủ tướng xử lý theo hướng cho phép UBND cấp tỉnh hủy quyết định giao đất cho tổ chức (nếu có), làm thủ tục cấp “sổ đỏ” lần đầu, quyền sở hữu nhà ở cho người đang dùng đất. Nếu người đang dùng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền dùng đất cho tổ chức thì không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp ngược lại thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá quy định tại thời khắc giao đất. Bộ TNMT cũng cho biết, việc xử lý tồn tại đã hợp nhất với Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính theo hướng phần diện tích không vi phạm thì cấp ngay sổ đỏ cho người mua nhà, phần diện tích có vi phạm thì dừng lại và cấp sổ đỏ nếu có thể điều chỉnh được quy hoach, phần diện tích vi phạm vẫn phải đảm bảo an toàn cho công trình và chủ đầu tư phải nộp bổ sung nghĩa vụ tài chính. Trường hợp không điều chỉnh được quy hoạch, phần diện tích vi phạm không đảm bảo an toàn cho công trình thì kiên quyết dỡ bỏ và không cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, hiện nay còn vướng mắc chưa xác định được phần thu trách nhiệm tài chính đối với phần diện tích vi phạm theo chính sách tại thời khắc giao đất, thời điểm giao nhà hay thời điểm xử lý vi phạm. Bộ TNMT đề nghị thu trách nhiệm tài chính theo thời khắc giao đất, song vẫn thực hành cấp sổ đỏ cho người mua nhà mà không chờ xử lý bổn phận tài chính với chủ đầu tư. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng chỉ cấp sổ đỏ cho người mua nhà sau khi xử lý song trách nhiệm tài chính với chủ đầu tư. Kiều Thuật Theo Trí Thức Trẻ